Informação vinculativa n.º 26733

INFORMAÇÃO VINCULATIVA FICHA DOUTRINÁRIA Diploma: Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares Artigo/Verba: Art.3º - Rendimentos da categoria B Assunto: Aquisição de imóvel para revenda e constituição de propriedade horizontal - valor de aquisição da fração Processo: 26733, com despacho de 2024-10-29, do Subdiretor-Geral da Área Gestão Tributária - IR, por delegação Conteúdo: Pretende o requerente obter informação vinculativa acerca do valor de aquisição referente a uma fração que vendeu. Em concreto, expõe e questiona o seguinte: - A transmissão refere-se a prédio urbano da freguesia ABC; - O valor de realização a declarar é de 2xx.000,00; - A aquisição da totalidade do prédio, em maio/2022, foi pelo valor de 3xx.000,00; - O prédio adquirido foi transformado numa propriedade horizontal, sendo atribuído, a cada fração, um valor patrimonial; - Em 2023 vendeu a fração B; - Obteve informação, através do Centro de Atendimento Telefónico (CAT), que o valor de aquisição a declarar é obtido em função da permilagem da fração; - Pretende obter esclarecimento, por via de informação vinculativa, dos factos cuja qualificação jurídico tributária descreve. Junta em anexo: títulos de transmissão e de constituição de propriedade horizontal. FACTOS A consulta aos documentos anexos ao pedido, esclarece: - Em maio/2022, o requerente adquiriu, a título oneroso e por escritura pública, uma casa de quatro pavimentos e quintal, destinada a comércio e habitação, sita na freguesia ABC, pelo valor de 3xx.000,00, com declaração expressa que o prédio que estava a adquirir se destinava a revenda. - Em julho/2023, o requerente, por documento particular autenticado, constituiu propriedade horizontal a provir do prédio antes identificado, passando o mesmo a ser constituído por quatro frações autónomas e independentes, a saber: fração A - loja - (207,02/1000), fração B - apartamento (289,21/1000), fração C - apartamento (247,81/1000), e fração D - apartamento (255,96/1000). - Em novembro/2023, o requerente transmitiu, por documento particular autenticado, a anteriormente designada fração B, pelo preço de venda de 2xx.000,00. INFORMAÇÃO 1. A compra de prédio em propriedade total destinado a revenda, com posterior constituição desse mesmo prédio em prédio no regime de propriedade horizontal e venda de uma das suas frações pressupõe a prática intencional de atos de valorização do prédio adquirido, retirando aos ganhos assim obtidos a natureza fortuita caracterizadora dos ganhos de mais-valias, configurando, dessa forma, atos de natureza comercial, suscetíveis de gerar rendimentos no âmbito da categoria B, de acordo com o disposto na alínea a) do nº1 do artigo 3º do Código do IRS; Processo: 26733 1  INFORMAÇÃO VINCULATIVA 2. Nesse sentido, as pessoas singulares ou coletivas que exerçam uma atividade devem apresentar, em qualquer serviço de finanças ou noutro local legalmente autorizado, antes de iniciado o exercício da atividade, a respetiva declaração (conforme artigo 31º do Código do IVA, artigo 112º do Código do IRS e artigo 118º do Código do IRC); 3. Mais, o nº 3 do artigo 31º do Código do IVA diz-nos que não há lugar à entrega da declaração referida no n.º 1 quando se trate de pessoas sujeitas a IVA pela prática de uma só operação tributável nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º, exceto se a mesma exceder o limite previsto nas alíneas e) e f) do n.º 1 do artigo 29.º; 4. Mas então, se o requerente já havia demonstrado a intenção de vir a obter resultados comerciais com a compra do imóvel - pois indicou que o seu destino seria a revenda, e o valor da venda feita em 2023 afasta, por si só, a possibilidade de apresentar essa venda como um ato isolado, o cenário existente exige que o início do exercício da atividade deva ser reportado a uma data anterior à compra do prédio em propriedade total, ou seja, em data anterior a 2022/05/06, dia em que foi praticada a primeira operação no âmbito da atividade exercida; 5. Isso porque a compra de um prédio com a manifestação de que o mesmo se destina a revenda, a sua constituição numa propriedade horizontal, e a posterior venda de uma das suas frações, consiste numa prática habitual e reiterada de atos conducentes à obtenção de lucro, ou seja, atos comerciais; 6. Por conseguinte, deverá o requerente promover, ainda que fora de prazo, o respetivo início de atividade, pela atividade de compra e venda de bens imobiliários - CAE 68100, e a compra do prédio em propriedade total, ocorrida em 2022/05, e a venda da fração B, ocorrida em 2023/11, deverão ambas ser enquadradas no âmbito da categoria B do Código do IRS. 7. Mais deve ser dito que a determinação do rendimento obtido far-se-á com base nas regras previstas no artigo 28º do Código do IRS, as quais são distintas em função do seu enquadramento no regime da contabilidade organizada (em que o valor de aquisição da fração segue as regras do Código do IRC, por remissão do artigo 32º do Código do IRS) ou no regime simplificado de tributação (em que não é relevante o valor de aquisição da fração, porquanto o rendimento tributável é apurado em função dos coeficientes definidos no artigo 31º do Código do IRS); CONCLUSÃO A compra de prédio em propriedade total destinado a revenda, com posterior constituição desse mesmo prédio em prédio no regime de propriedade horizontal e venda de uma das suas frações pressupõe a prática intencional de atos de valorização do prédio adquirido, retirando aos ganhos assim obtidos a natureza fortuita caracterizadora dos ganhos de mais-valias, configurando, dessa forma, atos de natureza comercial, suscetíveis de gerar rendimentos no âmbito da categoria B, de acordo com o disposto na alínea a) do nº1 do artigo 3º do Código do IRS. No caso em concreto, deverá o requerente promover, já fora de prazo, o respetivo início de atividade, pela atividade de compra e venda de bens imobiliários - CAE 68100, e a compra do prédio em propriedade total, ocorrida em 2022/05, e a venda da fração B, ocorrida em 2023/11, deverão ambas ser enquadradas no âmbito da categoria B do Código do IRS. Mais se deve esclarecer que a determinação do rendimento obtido far-se-á com base nas regras previstas no artigo 28º do Código do IRS, as quais serão distintas em função Processo: 26733 2  INFORMAÇÃO VINCULATIVA do seu enquadramento no regime da contabilidade organizada, ou no regime simplificado de tributação, como já esmiuçado no ponto 7 da presente informação. Processo: 26733 3