Livro II · DIREITO DAS OBRIGAÇÕESTítulo I · Das obrigações em geralCapítulo II · Fontes das obrigaçõesSecção I · ContratosSubsecção II · Contrato-promessa

Artigo 413.ºEficácia real da promessa

Pertence ao Código Civil (DL n.º 47344/66, de 25 de Novembro)

Texto consolidado · última atualização a 11 de maio de 2026

Resumo em linguagem claraGerado por IA · revisto contra texto oficial

Este artigo estabelece as condições para que uma promessa de venda ou constituição de direitos sobre bens imóveis (ou móveis com registo, como veículos) tenha «eficácia real». Isto significa que a promessa não é apenas uma obrigação entre as partes, mas cria um direito que se regista e vincula terceiros. Para isto funcionar, exigem-se dois elementos: primeiro, as partes devem concordar explicitamente em dar eficácia real à promessa; segundo, deve haver inscrição no registo predial ou cartório competente. Quanto à forma do documento: se o contrato final exigir escritura pública (como geralmente acontece com imóveis), a promessa também deve ser feita por escritura pública ou documento particular autenticado. Porém, se a lei não exigir forma especial para o contrato prometido, basta um documento particular com assinatura reconhecida notarialmente. Este mecanismo protege o comprador ou o credor, permitindo inscrever o seu direito de forma que qualquer terceiro fica informado e o direito persiste mesmo se o proprietário vender o bem a outra pessoa.

Quando se aplica — exemplos práticos

Promessa de compra e venda de um apartamento

Um casal promete vender um apartamento a um comprador. Para essa promessa ter eficácia real e o comprador estar verdadeiramente protegido, as partes fazem escritura pública ou documento autenticado e registam a promessa no registo predial. Se o casal later tentar vender o apartamento a outrem, o comprador promissário terá direito a reclamá-lo, pois o seu direito está registado.

Contrato-promessa bilateral de constituição de hipoteca

Um proprietário promete constituir hipoteca sobre um imóvel em favor de um credor, como garantia de um empréstimo. Ambas as partes declaram expressa e voluntariamente que a promessa tem eficácia real. Documento autenticado e registo permitem que o credor garanta o seu direito antes da hipoteca definitiva se constituir.

Promessa de venda de um automóvel com eficácia real

Um vendedor de um veículo promete vender a um comprador com eficácia real registada. O comprador inscreve-se como promissário no registo automóvel. Se houver incumprimento, o seu direito está documentado e registado, facilitando a ação legal e protegendo-o contra terceiros.

Texto oficial

Ver no PGDL ↗
1 - À promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo. 2 - Salvo o disposto em lei especial, deve constar de escritura pública ou de documento particular autenticado a promessa a que as partes atribuam eficácia real; porém, quando a lei não exija essa forma para o contrato prometido, é bastante documento particular com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato-promessa unilateral ou bilateral.
95 palavras · ID 775A0413
Assistente jurídico TOGA

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Como citar este artigo

Artigo 413.º do Código Civil (DL n.º 47344/66, de 25 de Novembro). TogaAI — Legislação. Texto consolidado à data de 11 de maio de 2026. Disponível em: https://togai.pt/legislacao/codigo-civil/artigo-413

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